#1 10/03/2016 21:45:36

sinwave
Membre

Investissement dans résidence services

Je suis venu sur ce forum pour l'expertise sur les fonds, mais le cœur de ma stratégie d’investissement est l'immobilier (et mon activité salariée...)

Pour commencer, je dirais que bien que l'on puisse réaliser seul des investissements immobiliers, il est souvent préférable de bien s'entourer.

Tout comme nous préférons déléguer la gestion notre épargne à une société de gestion dont c'est le métier, travailler avec un bon agent immobilier qui connait son secteur est à mon avis primordial. Aussi, c'est un gain de temps, et les meilleurs plans vous sont réservés si vous savez être réactif et ne pas tergiverser.

Pour mes premiers investissements, j'ai eu l'opportunité d'acheter d'occasion 5 studios dans une résidence de service dont le gestionnaire avait rompu son contrat. Comme de nombreux logements de la résidence sont encore soumis à des engagements vis-à-vis du fisc suite à une déduction fiscale à l'entrée (récupération de la TVA), je me suis engagé à reprendre la TVA qui était due par les anciens propriétaires. 2 conséquences : j'achète à un meilleur prix et eux n'ont pas à reverser le prorata de TVA au fisc (la base de calcul étant 20 ans).

Les revenus sont déclarés sous le régime réel du LMNP. Voici les éléments financiers principaux annualisés :

  - décembre 2014 : achat de 2 studios :
      - loués chacun 4080€ HT soit 8160€ pour les 2
      - mensualité de crédit : 4164 sur 16 ans pour chaque logement (soit 8328€ car un seul crédit)
      - taxe foncière : 366€
      - charges non récupérables : environ 360€ pour chaque logement
      - assurance propriétaire non occupant : 80€ pour chaque logement
--> cash flow à sortir de 890€ par lot

  - juin 2015 : achat d’un 3ème studio dans la même résidence :
      - loué 3612€ HT
      - mensualité de crédit 4248€ sur 15 ans
      - taxe foncière : 366€ environs (éléments connus l'année prochaine)
      - charges non récupérables : environ 312€
      - assurance propriétaire non occupant : 80€
--> cash flow à sortir de 1414€

  - décembre 2015 : achat de 2 autres studios dans la même résidence :
     - loués chacun 4416€ HT
     - mensualité de crédit : 4920€ sur 15 ans pour chaque logement
     - taxe foncière : 380€ environ pour chaque logement (éléments connus l'année prochaine)
      - charges non récupérables : environ 408€ pour chaque logement
      - assurance propriétaire non occupant : 80€ pour chaque logement
--> cash flow à sortir de 1372€ par lot

Je vais sans doute d'ici l'année prochaine augmenter la durée de remboursement des prêts afin d'avoir un cash flow plus doux.

Un apport à hauteur des frais de notaire, des frais de caution et de crédit a été réalisé. Pas d'imposition pendant 7 ans car régime réel puis imposition très douce jusqu'à la fin de l'amortissement des logements. Nous avons enfin récupéré la TVA liée aux frais d'acquisition. Les frais de compta sont déduits des impôts, par contre cela va changer l'année prochaine : 2/3 des frais seulement seront déductibles.

La résidence est en parfait état, le ravalement à été réalisé l'année dernière.

Je suis par ailleurs conseillé syndical. Cela me permet de participer à la bonne gestion de la copro et d'être force de proposition pour optimiser le budget. C'est d'ailleurs un des gros intérêts de cette copro : la rupture du contrat de gestion s'étant faite brutalement par l'ancien gestionnaire, elle a du en urgence gérer elle-même les services pour pouvoir continuer à être qualifiée de résidence de tourisme. Et pour l'heure, ces services sont chers payés. Je vise ainsi les gains de rentabilité suivants :
   - 5% à court terme par baisse des charges (loyers plus élevés)
   - 10% d'ici 8 ans quand nous ne seront plus obligés d'avoir des services --> baisse des charges supplémentaire
   - la fin de l'obligation d'avoir des services permet enfin de ne plus être contraint de déclarer le TVA : à nouveau 10% de rentabilité supplémentaire immédiate.

Voilà, je pense avoir fait le tour, si vous avez des questions n'hésitez pas !

Cordialement,

Sinwave

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#2 10/03/2016 22:06:30

Malolechat
Membre

Re : Investissement dans résidence services

Bonjour,

Pourquoi ne pas avoir cherché des biens qui s'autofinancent par les loyers avec cash flow positif permettant d'anticiper le remboursement du prêt et en raccourcir la durée de 20 à 10 ans pour jouir plus rapidement d'une indépendance financière ?

Dernière modification par Malolechat (10/03/2016 22:10:51)

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#3 10/03/2016 22:32:51

dav69
Membre

Re : Investissement dans résidence services

Bonsoir Sinwave

Acheter 5 studios dans la même résidence n'est-il pas trop risqué?...il s'agit d'une résidence tourisme, ville, montagne, mer ? Le montant des 5 loyers permet le statut LMP ?
Pour ma part, j'ai acheté il y a 10 ans, un LMNP pierre et vacances Marseille Prado...bail renouvelé il y a un an mais avec des travaux ce qui diminue la rentabilité qui est autour des 4,5%. Pour la revente, je me pose pas mal de question par contre. Je pensais me diriger vers le LMP et puis finalement non...ou alors avec des meublés en ville direct.

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#4 11/03/2016 08:17:00

sinwave
Membre

Re : Investissement dans résidence services

Malolechat a écrit :

Bonjour,

Pourquoi ne pas avoir cherché des biens qui s'autofinancent par les loyers avec cash flow positif permettant d'anticiper le remboursement du prêt et en raccourcir la durée de 20 à 10 ans pour jouir plus rapidement d'une indépendance financière ?

Parce que j'ai privilégié des logements bien situés, proche du centre ville d'une grande ville et de mon domicile, et qui allaient bien se louer.

Les biens qui s'autofinancent sont rares, pour ne pas dire inexistants dans une grande ville. Maintenant, en allongeant la durée de remboursement je devrais approcher l'auto-financement. Je dois étudier cela. Il faut enfin savoir que la banque qui a financé les 3 derniers appartements n'a pas souhaité financer sur une durée supérieure à 15 ans.

dav69 a écrit :

Bonsoir Sinwave

Acheter 5 studios dans la même résidence n'est-il pas trop risqué?...il s'agit d'une résidence tourisme, ville, montagne, mer ? Le montant des 5 loyers permet le statut LMP ?
Pour ma part, j'ai acheté il y a 10 ans, un LMNP pierre et vacances Marseille Prado...bail renouvelé il y a un an mais avec des travaux ce qui diminue la rentabilité qui est autour des 4,5%. Pour la revente, je me pose pas mal de question par contre. Je pensais me diriger vers le LMP et puis finalement non...ou alors avec des meublés en ville direct.

C'est vrai que c'est un peu risqué. Je ne pense pas acheter à nouveau dans cette résidence, même si l'envie ne manque pas. C'est une résidence de tourisme ville à Nantes. Il faut par contre bien comprendre qu'il n'y a plus de gestionnaire : je gère en direct les entrées sorties de locataires (ou via agence lorsque je n'ai pas le temps).

Pour la diversification : AV + opportunité d'investissement en cours dans 2 logements à rénover et très mal loués (mais à prix prix discount) + un terrain constructible, toujours à Nantes.

Pour le statut LMP : pas possible actuellement. Lorsque j'arrêterai de travailler, je ne passerai pas sous ce statut car trop de contraintes sur la plue-value et cotisations RSI que je ne souhaite pas.

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#5 11/03/2016 08:28:35

Nivelle
Membre

Re : Investissement dans résidence services

C'est une PUB! ! ! ! !
belle présentation idyllique

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