#1 09/12/2017 16:19:43

Malolechat
Membre

PF de SCPI de Malolechat

Bonjour,

Avec Perrine, mon épouse, nous souhaitons construire un patrimoine et bénéficier de compléments de revenus à la retraite notamment pour financer les revenus des enfants.
Il s'agit donc d'un projet de long terme sur >25 ans voire à vie.

Mariés en séparation de bien le 9/9/2017.
Un 1er enfant attendu courant février 2018.

Nous avons actuellement un prêt de 400k€ pour notre RP sur 20 ans avec une mensualité de 1900€ débuté le 23/8/17.

Notre épargne est constituée de :
- 70k€ en epargne bancaire
- 70k€ en en PEA
- 70k€ en AV
- 70k€ en CTO

Nos revenus étaient de 150k€ annuels en 2016 et 2017.

Perrine termine son contrat de médecin psychiatre salariée à l’hôpital en avril 2018 et s'installe en libéral en mai ce qui devrait nous amener des revenus annuels >200k€ et donc un TMI de 41%.

Pour construire notre patrimoine, étant donné que nous avons déjà 400k€ de RP et >200k€ d'OPCVM logés dans toutes les enveloppes existantes nous avons pensé à diversifier nos actifs au sein d'une nouvelle enveloppe, la SCI à l'IS.

Elle semble adaptée au projet tant sur l'effet capitalisation de long terme que sur la fiscalité (IS=15% pour revenus <38k€/an).

Concernant les actifs nous avons pensé au locatif professionnel via les SCPI. Pour éviter tout abus de droit nous comptons la créer avec un professionnel, coût estimé à 1000€ (Bien que réalisable soit même en ligne pour <250€).

La comptabilité annuelle sera tenue par un expert comptable, Fiducial nous propose 900€ annuel, on en trouve en ligne <600€.

Comme il s'agit d'un projet commun, l'effort d'épargne souhaité est de 50/50 indexé sur le revenu actuel de Perrine soit 3600€ net/mois (bien qu'il doublera d'ici <2 ans). J'ai calculé un taux d'endettement maximum de 33% soit 1200€-1000€ de RP = 200€ chacun soit <400€ d'effort d'épargne mensuel.

Avec un DVM et un TAEG constant, pour diminuer l'effort d'épargne, il faut jouer sur la durée du prêt et sur le montant. Nous cherchons donc un financement sur 25 ans.

Plus le montant sera élevé plus les coûts de la SCI seront proportionnellement faibles et plus le projet sera long plus l'effet capitalisant de l'enveloppe sera important. Ces 2 critères sont indispensables pour obtenir l'investissement le plus rentable avec un objectif de TRI à 25 ans >10%.

Actuellement j'ai soumis mon projet à 10 banques.
La CE a dit non sur 25 ans.
J'attends une date de RDV avec le CIC, CA, crédit foncier.
J'ai eu un 1er entretien avec LCL, SG, BP, BPE et attends un 2eme entretien.
J'attends une offre de BNP privée.

Une demande de financement du CMB est en cours la voici :
- 600k€
- 25 ans
- Taux 1,65%
- Délégation d'assurance DC PTIA 50/50 (estimé à 0,1%)
- garantie crédit logement 6k€ initial, 2,2k€ final
- exonération totale d'IRA
- différé total 7 mois (délai de jouissance)
- architecture ouverte avec liberté du choix des SCPI logées au sein des sociétés de gestion
- compte courant des associés gratuit
- frais de dossier 300€

J'ai simulé un financement à l'aide d'une feuille de calcul qui montre que pour ces montants il est possible actuellement (DVM = 5%) d'obtenir un effort d'épargne mensuel <400€.

Dvm 5%
http://www.noelshack.com/2017-49-6-1512 … 9-2017.jpg

DVM = 4%
http://www.noelshack.com/2017-49-6-1512 … 9-2017.jpg

DVM = 3%
http://www.noelshack.com/2017-49-6-1512 … 9-2017.jpg

Si le DVM venait à chuter à 4 voire même 3% nous aurions quand même un TRI à 25 ans meilleur que du fonds euro et un effort d’épargne largement supportable par nos revenus qui vont augmenter.
Au passage, un effort d’épargne plus important est profitable car il entraînerait un compte courant des associés plus important, créance de la SCI envers les associés récupérable sans imposition.

Vous noterez que j'ai choisi le scénario prudent d'une valeur de parts constante alors qu'historiquement on a ces données :

http://forum.frikenfonds.com/viewtopic. … 004#p14004

http://www.epargnant30.fr/investissement-scpi-epargne/

Le montant de 600k€, même avec un DVM de 6% entraine des loyers <38k€ annuel pour beneficier d'un taux IS de 15% et non de 33%.
Ce montant associé à celui de notre RP (à valeur constante) fait que nous ne payeront pas l'IFI avant un bon moment.

En attendant de trouver un financement, j'ai sélectionné les meilleures SCPI selon des critères quantitatifs :
- DVM 2016> 5%
- TRI 10 ans >9%
- TOF > 90%
- RAN > 20%
- PGR > 10%
- etc...

Et qualitatif :
- décote, collecte, encours, fixe/ variable, historique, société de gestion, typologie et géographie, etc...

L'allocation cible est la suivante :
- 1/3 europe (fiscalité), 1/3 region parisienne (dont 50% paris), 1/3 province
- 1/3 bureau, 1/3 commerces, 1/3 autres (santé, éducation, locaux d’activités, entrepôts, parking, résidence hotelière...)

Voici le top 25 :

ETRANGER
- corum XL

ETRANGER BUREAU
- Corum conviction
- lf europimmo

ETRANGER COMMERCE
- novapierre allemagne

RÉSIDENCE ETUDIANTE / HOTELIERE
- Logipierre 3 fiducial
- cap'hebergimmo foncia

LOCAUX D'ACTIVITÉS IDF
- lf opportunite immo la francaise
- interpierre paref

COMMERCE PROVINCE
- fonciere remusat
- atlantique pierre 1
- fructiregions ciloger
- immorente sofidy

BUREAU PROVINCE
- vendome region
- Epargne pierre voisin
- immo placement voisin
- placement pierre foncia

COMMERCE IDF
- pierre expansion fiducial
- cifocoma paref
- capiforce pierre paref
- actipierre ciloger

BUREAU IDF
- patrimoine foncier foncia
- effimmo1 sofidy
- soprorente bnp
- selectipierre2

SANTE
- pierval euryal
- primovie primonial

AUTRES
- cristal rente

Je travaille actuellement avec des professionnels pour affiner cette sélection et assembler les meilleures SCPI pour obtenir un PF diversifié et performant dans le temps.

Je lis aussi un livre sur la création de SCI.

Voila, que pensez vous de ce projet ? Certains d'entre vous ont-ils déjà fait des investissements similaires ?

Au plaisir de vous lire,

Malo

Dernière modification par Malolechat (09/12/2017 16:21:16)

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09/12/2017 16:19:43

Pub

Re : PF de SCPI de Malolechat



#2 09/12/2017 17:04:15

Brouxd
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Intéressant !
Juste un tuyau: soumets ton projet à Boursorama banque, ce sont eux avec qui nous avons fait il y a 6 mois affaire pour un prêt immobilier négocié à 1.02% sur 14 ans, quand toutes les autres banques rencontrées naviguaient entre 1.3 et 1.4%

pour les scpi, que je connais via des parts héritées (Selectinvest, participation foncière, selectipierre, etcc) le rendement ne cesse de baisser, et après impôts, il ne reste plus grand chose.
Je conserve par souci de pure diversification

Cdt

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#3 09/12/2017 17:18:14

Nivelle
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

J'ai abandonné mes scpi ----mes amis artisans ont laché leur placement immobilier en direct ( studio , F1  , F2 ) trop complexe à maitriser
Que j'aimerais habiter en " Théorie " car , en théorie , tout va bien

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#4 09/12/2017 22:24:36

dav69
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Le projet semble intéressant mais 600k€ ça fait quand même un gros projet pour débuter d'un coup dans les SCPI même si je comprends qu'il faut amortir la création de la sci et les frais annuels. Ça fait plus d'immo que d'actifs financiers ( etf, opvcm)  tout ça.
Mais tout cela semble bien réfléchi je pense entre votre capacité d'emprunt et futurs projets.
J'ai également un montage en SCPI mais dans une sarl à l'Is déjà existante sans grosse activité où je me sers de la trésorerie pour achat uniquement usufruit scpi dont on peut amortir les parts et compte titre. Nue propriétaire à titre perso.  Mais pas d'emprunt.

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#5 10/12/2017 01:13:04

Malolechat
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

@brouxd : j'ai entendu dire que bourso ne prêtait pas pour l'achat de scpi, je vais qd même essayer, car pour l'achat de ma RP en août 2017 ils m'avaient d’emblée proposé du 1,3% sur 20 ans, offre que j'ai soumise à mon courtier pour qu'il la batte. Il y a eu surenchère de la banque de Perrine mais c'est finalement la mienne qui l'a emporté pour un taux <1,2% sur 20 ans. Tout ça pour dire que bourso pourrait à nouveau me servir de moyen de pression. Mais j'ai l'impression que le cmb s'est bien positionné, à voir si c'était pas du pipeau à l'oral.

@nivelle : l'intérêt n'est pas tant les scpi, bien que cela diversifie mes actifs, mais plutôt l'effet de levier procuré par l'emprunt à taux historiquement bas qui décuple le rendement et l'enveloppe fiscale capitalisante qu'est la sci à l'is qui est très flexible notamment pour la transmission.

@dav : oui c'est vrai ça fait beaucoup mais comme on compte en capital restant du lié à l'emprunt, les 600k de scpi, tout comme les 400k de rp pèseront seulement dans 25 ans. D'ici la j'espère avoir accumulé 3 millions en actifs financiers.
Je crois que j'ai vu votre montage sur le forum devenir rentier non ?

Mes difficultés actuelles sont la création de la sci, le livre que je lis est difficile à comprendre, ça m'embête de payer 1000€, mais aussi les coûts lié à l'expert comptable, 900€/an pendant 25 ans quel souffrance. J'oubliais les frais d'acquisition des scpi de 10%, 60k, dont la moitié récupéré par l’intermédiaire acheteur un CGPI ou la banque, une  torture sad.

J'aimerais donc créer moi même la scpi mais c'est pas gagné, trouver un expert comptable pas cher et un cgp qui rétro-commissionne pour récupérer 15k sur les 60. Si quelqu'un a un plan ça m'intéresse...

Dernière modification par Malolechat (10/12/2017 01:18:11)

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#6 10/12/2017 11:22:12

dav69
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Sur forum rentier je participe pas beaucoup, c'est vrai qu'il y a des personnes calées sur le sujet.
Mon montage n'en est pas vraiment un puisque la sarl était déjà existante avec pas mal de trésorerie qui ne demandait qu'à être placée puisque je n'en ai pas forcément besoin. Et en plus du compte titre classique avec les fonds décrits sur le forum,j'ai également de l'usufruit de scpi qui est particulièrement avantageux pour la trésorerie d'entreprise à l'IS (amortissement des parts + fiscalité légère à l'IS).

Pour revenir à ton projet, c'est vrai que l'utilisation du levier du crédit à des taux historiquement bas est évidemment une belle opportunité pour se constituer un patrimoine même si effectivement on ne peut exclure une baisse des parts et une poursuite de la baisse des rendements dans les prochaines années.
Mais je dirais que chaque investissement a sa part de risque, et que si on est trop frileux, on ne fait plus rien. Sur l'immo, sur la bourse, etc...il y aura toujours des personnes pour dire que cela va s'effondrer, qu'on est en haut du cycle, que c'est pas le moment.

Une question de base, pourquoi passer par une SCI?...et pas en direct où on peut également profiter du levier du crédit sans ces soucis de frais de création sci, frais annuels comptables... la fiscalité j'imagine?

Linxea propose aussi des financements pour les scpi en direct, et même, je n'étais pas au courant, d'emprunt pour la nue propriété de scpi avec le crédit foncier ce qui permet d'optimiser la fiscalité sur le long terme avec un mix des 2.

Dernière modification par dav69 (10/12/2017 11:24:14)

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#7 10/12/2017 11:30:00

monpseudoestpris
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

J'ai aussi pris des SCPI il y a 1 an, mais dans le cadre d'une assurance vie. En effet j'y ai vu 1 intérêt majeur : je n'ai pas de problèmes de revente de mes parts. En effet, il faut se demander si revendre ses parts de SCPI prises en direct serait facile en cas de besoin de liquidités.

En revanche, cela m'a forcé à les acheter cash et non pas à crédit. C'est l'inconvénient de prendre des SCPI en AV, pas d'effet de levier.

Un autre avantage à prendre des SCPI en AV, est pour les gros contribuables (dont vous semblez faire partie wink ), au niveau de l'imposition.

Ne craignez vous pas une surchauffe des SCPI par les temps qui courent et une baisse inexorable des rendements ?

Hors ligne

#8 10/12/2017 19:58:11

Malolechat
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

dav69 a écrit :

Mais je dirais que chaque investissement a sa part de risque, et que si on est trop frileux, on ne fait plus rien. Sur l'immo, sur la bourse, etc...il y aura toujours des personnes pour dire que cela va s'effondrer, qu'on est en haut du cycle, que c'est pas le moment.

-> Je suis tres lazy et evidence based investing (comme jerome) et les études montrent qu'il est statistiquement plus rentable d'investir le plus tot le max en une fois, l'argent dont on n'a pas besoin et de rester investi tout le temps
Buffet disait que le meilleur moment pour investir c'est maintenant et desinvestir c'est jamais.
Lynch disait que les investisseurs ont perdu plus d'argent à éviter les krach.
Bref moi j'y vais, et je trouve un intérêt dans les scpi et surtout les sci pour sa flexibilité : optimisation fiscale, démembrement, capitalisation, transmission, etc...je viens de finir le livre de Pascal Denos, c'est gâché que d'investir sans utiliser cette enveloppe.

Une question de base, pourquoi passer par une SCI?...et pas en direct où on peut également profiter du levier du crédit sans ces soucis de frais de création sci, frais annuels comptables... la fiscalité j'imagine?

-> oui le tmi, entre 41+17,2 et 15% d'imposition, y a pas photos et concernant la sortie il  y a suffisamment de flexibilité pour optimiser : démembrement, donation, d'ailleurs la flat taxe est favorable bien qu’évidemment la fiscalité aura encore changé d'ici là, d'où l’intérêt de diversifier ses actifs dans différentes enveloppes. Concernant les coûts, on peut créer, gérer, et faire la compta de la sci soi même, mais j'ai la flemme, je préfère déléguer pour que ça soit carré et éviter l'abus de droit...

dav69 a écrit :

Linxea propose aussi des financements pour les scpi en direct, et même, je n'étais pas au courant, d'emprunt pour la nue propriété de scpi avec le crédit foncier ce qui permet d'optimiser la fiscalité sur le long terme avec un mix des 2.

-> oui j'ai vu ça, mais les taux à 20 ans à 2,9% + 0,6% d'assurance sont franchement repoussants.
N’empêche que j'ai pas pu m'empêcher de simuler un pf avec les scpi proposées :
- corum xl bureau locaux Europe
- novapierre Allemagne commerce
- interpierre locaux d'activité idf
- epargne pierre commerce province
- placement pierre bureau île de France
- pierval santé

Dvm moyen 5,2 pas mal smile

Mais en AV et même en nue propriété ça reste moins rentable que la sci is.

Reste la question du crédit in fine...

je ne crains pas la baisse car je suis inscrit dans le long terme >30 ans et suis donc prêt à faire -50 pendant 5-10 ans si c'est pour faire +300  derrière, et puis sinon on ne fait plus rien.

Quand je suis arrivé sur ce forum en 2014 on parlait déjà que de ça, du prochain krach action, immo, etc...je me souviens faire des pronostics 7 ans après 2009 puis quelques années après l’arrêt du QE et de la remontée des taux, même William Higgons en parlait, ça va arriver avant 2020 je dirais maintenant ce qui fait réfléchir au permanent portfolio et l'envie de protéger avec un peu de fonds euro et d'or...mais arbitrer c'est risquer de rater le rebond des actions, je préfère rester investi, idem pour les scpi à condition d’être à crédit et d'optimiser fiscalement.

Dernière modification par Malolechat (10/12/2017 20:06:29)

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#9 11/12/2017 16:10:34

Malolechat
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Bonjour,

C’est (très) rare mais j’ai confiance en mon courtier en prêt (tout comme mon comptable comme quoi), je veux donc savoir ce qu’il pense de tout ça. J'ai donc rdv avec lui demain.

Revenons à nos moutons, début des désillusions.

Ma CGP du CA que j’ai contactée le 11/11 en première pour ce projet a annulé le rdv du 4/12 et de ce jour le 11/12 (mon anniversaire rohhh) mais on a eu un échange téléphonique et voici en quelques lignes ses mots :
- 600k c’est trop pour mon patrimoine, 200k max.
- le crédit logement ne suivra pas car j'ai remboursé zéro des 400k du crédit de ma RP
- nantissement d’épargne domiciliée au CA (fonds euro en AV j’imagine) ou nantissement des parts mais seulement pour les scpi maisons.
- pas de financement au delà de 20 ans
- obligation de prendre >50% de SCPI maisons

Ce qui est cohérent globalement avec les réponses des autres banques 200k sur 20 ans à 1,6% et scpi maisons.

Elle rajoute que la sci à is à capital faible lié à l’emprunt va entraîner une énorme plus value imposable en cas de récupération du capital, ce qui est vrai. J’ai tenté de me défendre, qu'on pouvait diluer cette plus value avec le compte courant des associés et en démembrant en donnant la NP aux enfant et en gardant l’US…mais elle a raison, une sci à l’is j’ai l’impression que c’est bien que si on donne aux enfants car ça annule la plus-value. J'avoue qu’idéalement j’aimerais avoir le choix de récupérer le capital, me verser une rente, démembrer, ou donner…

Enfin ça me fait douter avec la véracité de l’offre du cmb…

Bref, retour à la réalité.

Hate de voir ce que pense mon courtier de tout ça, affaire à suivre smile.

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#10 11/12/2017 16:16:36

May-the
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

En France les banquiers prêtent pour l'immobilier - et si vous avez un revenu - pour le reste c'est incroyablement difficile.
J'ai le même souci pour emprunter pour investir en fonds, en faisant un effet de levier. Personne ne veut le faire, et la solution alternative, c'est de se servir des avances sur les comptes A/V existants et ne rien dire (évidemment il faut déjà avoir un capital et on est limité aux alentours de 60%).
Bref on a encore du boulot pour devenir un pays pro-business.

Dernière modification par May-the (11/12/2017 16:17:35)

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#11 11/12/2017 16:55:13

Malolechat
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Reste le crédit non affecté boursorama à 0,95% sur 5 ans

Ou l'avance sur titre

Ou l'avance sur marge chez IB ou DeGiro

Dernière modification par Malolechat (11/12/2017 16:55:34)

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#12 31/12/2017 08:53:07

Malolechat
Membre

Re : PF de SCPI de Malolechat

Bonjour,

Le projet de 600k sur 25 ans semble etre accepté par le CMB dont j'attends une offre.

J'espère pouvoir mettre la BPE en concurrence.

Enfin je viens de faire un crédit perso non affecté de 30k à 0,95% sur 4 ans pour des mensualités et des intérêts proche de 600€, reste à savoir ou les placer, cryptomonnaies ?

Dernière modification par Malolechat (31/12/2017 11:15:45)

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