FORUM SICAV et FCP

dav69

Membre

Scpi en assurance vie

Bonjour à tous !

J'ai vu que Franck avait mis de nouvelles rubriques alors j'en profite pour lancer une file sur les SCPI. Un sujet qui est à la mode depuis l'an dernier avec une collecte record, et on peut imaginer qu'avec la baisse des fonds euros, l'incertitude sur les marchés boursiers, ce placement devrait rester plébiscité en 2016.
Les assurances vies sont de plus en plus nombreuses à en proposer avec des conditions qui diffèrent, j'aimerais savoir si certains d'entre vous ont opté pour ce placement ou songe à le faire en substitution aux fonds euros ou opvcm.
Pour ma part j'ai souscris 3 scpi l'an dernier:
-Corum convictions
-Primovie
-PFo2

Dernière modification par dav69 (27/02/2016 13:10:23)

Nivelle

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Re : Scpi en assurance vie

J'ai vendu en juin 2015 mes 3 SCPI que j'avais depuis 2007 pour des fonds actions

aldebarant

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Bonjour,

En effet, il peut être tentant de souscrire à des SCPI  dans le cadre de l'assurance vie en vue d'une diversification.

On profite dans ce cadre là d'une fiscalité avantageuse. Mais il y a des gros inconvénients :
-des frais supplémentaires lors de la souscription.
-des frais de gestion
-les loyers de la SCPI ne sont pas toujours reversés en totalité au souscripteur.

J'ai fait une rapide simulation (rendement SCPI: 4.8% et rendement fond euros:2.8%) dans le cadre de mon assurance vie (LINXEA VIE), l'investissement en SCPI dans cette hypothèse là n'est rentable par rapport au fond euros qu'au bout de....5 ans !!!

Il existe peut-être des AV avec des conditions plus avantageuses pour loger des SCPI.

Il peut être aussi intéressant de regarder l'achat de SCPI à crédit.

Nivelle

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Ce ne sont pas les frais qui m'ont fait quitter mes SCPI mais je crois mal à :
La revalorisation des parts = à mon avis l'immobilier est trop cher avec trop de contraintes, trop de normes, de rénovations coûteuses----trop de contraintes avec les locataires = individuellement, même les artisans s'éloignent de ce style de capitalisation / retraite qui était le leur
Le loyer plafonne, voire baisse, comme les revenus.

chenef69

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Bonjour,

J'envisage Primovie mais pas avant une capitalisation voisine de 1 milliard d'€ qui attestera d'une solidité suffisante quant aux immeubles acquis (dilution du risque).
Pas plus de 10% de mon pf en tous cas.

Balook

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Bonjour,

J'ai regardé les scpi dans assurance vie car cela permet d'optimiser la fiscalité (pas d'IR et de CSG tous les ans), permet en principe de ré investir les loyers,...

Sur Fortuneo qui est plutôt clair dans son offre, les scpi ne sont pas à la base très attractives 4.2 4.3%, auquel il faut ajouter une taxe de 15% sur les loyers, en revanche a priori on peut ré investir sur le support de son choix, Action, scpi ou fonds euro,... il y a aussi une limite à 50k et 50% du contrat. les frais de sortie sont variable selon les scpi, il y a un bonus de 2.5% de welcome. Bref j'ai calculé un beau 3.8% brut sur 10 ans. Ce qui permet de lutter contre l'érosion des fonds euros. Il y a l'opportunité aussi d'investir les loyers sur d'autres support, on dope l'ensemble en considérant un +6% par an.

Sur altaprofits (que je n'ai pas), l'offre semble présenter selon le support de très gros frais d'entrée (ce qui est à l'envers de la scpi, d'autant qu'en principe C'EST l'assureur qui gère la fluidité des parts),... je n'ai pas réussi à trouver la mention "pas de prélèvement sur les loyers", bref ça ne m'a pas donné l'impression d'un produit cadre et transparent.

Je pense que les Ass vie établies utilisent la scpi pour avoir une nouvelle source de revenu, de risquer la fuite des clients qui voient fondre les fonds euros et les taxes Hollande par dessus. Bref qu'ils ne cherchent pas à faire d'offre pour les investisseurs.

J'ai contacté Corum qui m'a confirmé qu'il ne souhaite pas être dans des AV ou Capi car ça engraisse les assureurs et surtout ils ne peuvent pas gérer les collectes, hors plusieurs scpi souhaitent conserver la main sur les volumes de collecte afin de rester performant.

Je suis preneur d'info sur un bon contrat de capi ou AV logeant des scpi.

topfun

Membre

Re : Scpi en assurance vie

quand tu vois la perf des fonds euro, les placements vers les scpi deviennent plus nombreux
corum ou primovie pas mal, connais pas pfo2

dirai même aussi que les opci marchent bien car opci diversipiere a fermé versement avec augmentation des prix le rendement des scpi peuvent diminuer

après opcimmo envie de dire perf bidon

sinon, à regarder, un produit flexible assez jeune : keren fleximmo

monpseudoestpris

Membre

Re : Scpi en assurance vie

J'ai souscrit il y a 2 ans au contrat d'assurance vie "mes placements liberté", et j'y ai pris des SCPI (une quinzaine de SCPI sont disponibles). Je n'ai pris que les SCPI qui reversent 100% du loyer. Rien à dire de spécial, les loyers tombent régulièrement sur mon fonds euro, ça fait du 4-5% à la louche. Par contre il est vrai que les frais à la souscription mettent du temps à être compensés, mais ça me permet d'investir régulièrement sur des fonds plus rémunérateurs (dans mon cas je reverse les loyers sur du sextant grand large).

Dernière modification par monpseudoestpris (12/10/2017 09:41:10)

Brouxd

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Je ne suis pas emballé par le couple rendement / immobilisation.

Chez Mes-placements Liberté, les frais de souscription sont de 6%
Pour bien bloquer le chaland, il y a aussi une pénalité de sortie de 3% si retrait avant 3 ans.

En prenant une période de blocage de 5 ans, sur l'hypothèse d'un rendement de 5% (ce qui est très généreux vu l'évolution de la rentabilité des SCPI) cela fait un +3.7% moyen annuels.
OK, c'est mieux que le fonds €... mais sans la flexibilité totale de ce dernier.

Sur une période plus longue, ça s'améliore (4.3% sur 10 ans) avec le bénéfice complémentaire pour les contrats anciens de -150K€ d'une fiscalité allégée (24.2% vs 30%).
NB: mais sur 10 ans, je ne crois nullement à un rendement moyen de 5%     

cdt, Bernard

Dernière modification par Brouxd (12/10/2017 18:56:35)

Nivelle

Membre

Re : Scpi en assurance vie

DEs SCPI dans une AV c'est aux yeux du public un gros plus : mes contrats panthea en avaient chacun 40 % ( à l'origine ils avaient été abondés par la vente d'une maison )----j'ai abandonné la totalité il y a 2 ans sans pénalités mais contre l'avis de mon conseil car, pour eux, à 70 ans il faudrait renforcer ce style
Avec toutes ces normes et ces nouvelles taxes, je ne crois plus à l'immobilier = mes amis artisans réduisent leur exposition directe aux locataires

martins

Membre

Re : Scpi en assurance vie

Bonjour
J'ai des SCPI depuis 2004 (immorente et effimo) qui ont eue un excellent TRI supérieur à 12 % car fait avec un crédit à 100 % à 3.8 % pour une rentabilité loyers en 2004 de 7.1 % et j'ai pu profiter sur Immorente d'une part qui est passée de 230 euros en 2004 à 330 euros en 2017. Effimo a été moins revalorisée.
Les loyers par contre maintenant sont en dessous de 5 % bruts et la plus-value chaque année pratiquement inexistante, ce qui ne m'incite pas à refaire une opération d'autant que la fiscalité ne fait que pénaliser l'immobilier.
Par contre je n'ai jamais trouvé d'avantage à l'avoir en assurance vie car la gestion du crédit ne serait pas aisé et acheter des SCPI sans effet de levier par le crédit ne me semble pas pertinent même en assurance vie car les loyers ne font que baisser d'année en année.
C'est vrai que ce sera certainement mieux qu'un compte euros et peut répondre à une envie d'immobilier au titre de diversification mais sur la durée si on a du temps devant soi les gérants que nous analysons sur ce forum devraient faire mieux car leur univers d'investissement est plus large et donc ils peuvent d'adapter sans être mono-secteur comme l'immobilier.
amicalement
Antonio